LE GUIDE DE LA SCPI n°2500 - Page 4 - 2500 2 SCPI de rendement, les bases ................................... Qu’est-ce qu’une SCPI ? .......................................................................................... Pourquoi investir dans la pierre papier ? .......................................................... Le fonctionnement de la SCPI de rendement ....................................................... Pourquoi investir en SCPI de rendement? .......................................................... Les performances des SCPI de rendement ....................................................... Placement en SCPI, avantages et inconvénients ....... Avantages de la SCPI .............................................................................................. Inconvénients de la SCPI ....................................................................................... Les différents types de SCPI ............................... Classification des SCPI ............................................................................................ SCPI à capital fixe ou variable, quelles différences ? ........................................... Décryptage des indicateurs de performance ............. Dividende ............................................................................................................... Taux de distribution ............................................................................................ TRI ............................................................................................................................ Une ouverture sur l’Europe ....................................... Pourquoi investir dans les SCPI en Europe .......................................................... Les différents modes de souscription ................... Versements programmés ...................................................................................... Achat à crédit : l’intérêt du recours à l’emprunt .................................................... Démembrement : l’intrérêt de l’achat de la nue-propriété de parts de SCPI ..... Quelques conseils avant d’investir .......................... SOMMAIRE 3 9 14 18 21 23 29 3 SCPI de rendement, les bases Chapitre 1 4 À noter Qu’est-ce qu’une SCPI ? La SCPI (société civile de placement immobilier) de rendement est un placement permettant à un particulier d’investir dans l’immobilier, principalement tertiaire, à partir de quelques centaines ou milliers d’euros, sans acquérir d’immeuble ni contraintes de gestion. C’est un placement « pur » dans l’immobilier : le patrimoine d’une SCPI est composé en intégralité d’immeubles, exception faite d’une poche de liquidités représentative de la collecte de capitaux qui n’a pas été investie. La SCPI fait partie des placements de type « pierre papier » (comme les OPCI et les sociétés foncières cotées en Bourse), dans lesquels on possède des parts et dont la gestion est confiée à des professionnels de l’investissement immobilier. La vocation première d’une SCPI de rendement est de distribuer des revenus à intervalles réguliers, généralement tous les trimestres, parfois mensuellement. La rémunération des SCPI est, en principe, plus élevée que celle des placements financiers sans risques ,tels que le Livret A ou les fonds euros des contrats d’assurance vie, sachant que, contrairement à ces derniers, le capital investi en SCPI n’est pas garanti, ni liquide (la revente des parts peut prendre du temps). Toutefois, cet écart de performances s’est réduit après la rapide remontée des taux d’intérêt intervenue entre juillet 2022 et septembre 2023, et certaines SCPI s’avèrent désormais moins rémunératrices que les placements les plus sûrs. Les SCPI offrent une protection contre l’inflation, grâce aux clauses d’indexation des loyers prévues dans les baux signés avec les locataires. L’investissement en SCPI comporte des risques, notamment de perte d’une partie du capital de départ et de liquidité (cession en attente d’être compensée par des souscriptions, limitation des retraits, par exemple). La SCPI de rendement ne doit pas être confondue avec la SCPI fiscale, qui a pour objet spécifique de conférer un avantage fiscal à son souscripteur. La SCPI réunit une multitude de souscripteurs (on parle d’associés) et a vocation à gérer un patrimoine diversifié, composé d’un ensemble de biens immobiliers répartis sur un territoire plus ou moins étendu (Île-de-France, régions, France entière ou Europe). C’est ce que l’on nomme la mutualisation des risques, par opposition à un investissement direct (un ap- 5 partement ou un local situé sur un emplacement unique). LesinvestissementsdesSCPIderendements’effectuentdanslesecteurdel’immobilierd’entreprise, bureaux et commerces pour l’essentiel, en France et de plus en plus dans d’autres pays en Europe. Il existe plusieurs dizaines de SCPI de rendement. Chacune peut donc présenter une stratégie d’investissement (et donc un patrimoine) assez différente d’une autre. Plus le nombre d’immeubles et de locataires est important dans une SCPI, plus le risque est dilué pour le souscripteur. La mutualisation du patrimoine d’une SCPI est, par exemple, meilleure pour une SCPI disposant de 150 immeubles que pour une SCPI qui en possède 50. Pourquoi investir dans la pierre papier ? La SCPI fait partie des placements de type « pierre papier », dans lesquels on possède des parts et dont la gestion est confiée à des professionnels de l’investissement immobilier. La « pierre papier » désigne, par opposition à l’investissement immobilier en direct, les différentes façons d’investir indirectement dans l’immobilier, au travers de fonds d’investissement spécialisés. On parle aussi d’épargne immobilière. Il existe plusieurs catégories de fonds de placement de type « pierre papier » : - SCPI : sociétés civiles de placement immobilier, - SC/SCI : sociétés civiles, dont la composition est discrétionnaire (libre, à la main de la société de gestion), généralement proposées dans le cadre de l’assurance vie, - foncières cotées : sociétés cotées en Bourse investies essentiellement dans l’immobilier tertiaire, - OPCI : organismes de placement collectifs immobiliers, investis à 60% dans l’immobilier et jusqu’à 40% dans des actifs financiers (dont 5% de placements de trésorerie), généralement des actions. D’un point de vue patrimonial, la « pierre papier » offre différents avantages : - diversification, chaque fonds étant investi dans plusieurs dizaines à centaines d’immeubles, dans plusieurs régions, secteurs d’activité et/ou zones géographiques, 6 - accès à des stratégies d’investissement historiquement proposées aux investisseurs institutionnels, - gestion déléguée à des professionnels (absence de rapports avec les locataires), - décorrélation des marchés financiers (à l’exception des foncières cotées et des OPCI), - ticket d’entrée (montant minimum d’investissement) plus accessible qu’un bien immobilier en direct. Le fonctionnement de la SCPI de rendement La SCPI repose sur un modèle que les professionnels appellent la gestion collective : elle collecte de l’épargne auprès d’un grand nombre de porteurs (jusqu’à plus de 50.000 pour les plus importantes), qu’elle utilise pour investir dans de multiples biens immobiliers. C’est la SCPI qui est propriétaire des immeubles. La SCPI et son patrimoine sont gérés par une société de gestion spécialisée, qui bénéficie systématiquement d’un agrément délivré par l’Autorité des marchés financiers (AMF), organisme public en charge de la supervision des SCPI et de la protection des épargnants. Cette société de gestion définit la stratégie d’investissement, s’occupe de trouver les locataires, d’encaisser les loyers, des travaux de rénovation et de la revente des biens. Elle établit aussi les comptes annuels et se charge de rémunérer les porteurs de parts. L’épargnant n’a donc rien d’autre à faire que percevoir les distributions trimestrielles, s’informer régulièrement et remplir ses déclarations fiscales. L’associé de la SCPI perçoit ainsi des revenus réguliers proportionnels au nombre de parts qu’il détient. PourlecomptedelaSCPI,lasociétédegestiondélivreuneinformationrégulièreauxassociés: bulletin trimestriel ou semestriel d’information (BTI, BSI), rapport annuel, site Internet. 7 Le saviez-vous ? Attention ! Les associés des SCPI ont aussi des pouvoirs : ils peuvent notamment, à l’occasion d’une assemblée générale, changer de société de gestion en votant la révocation de celle dont ils sont mécontents. Le délai de jouissance Placer son argent dans des parts de SCPI de rendement ne génère pas de revenus immédiats. Dans la plupart des cas, un laps de temps court entre la date de souscription et la date à laquelle les premiers dividendes ou acomptes sur dividendes sont perçus par le souscripteur. Ce décalage s’appelle le délai de jouissance des parts de SCPI. Quelques (rares) sociétés de gestion utilisent les termes, plus explicites, de report de jouissance ou de différé. Ce délai est fixé par la société de gestion de la SCPI, il est donc variable d’une SCPI à l’autre. Pour le connaître, il faut consulter soit le bulletin trimestriel ou semestriel d’information (BTI ou BSI), soit les statuts de la SCPI, soit la note d’information. La date d’entrée en jouissance ne doit pas être confondue avec la propriété des parts. Le droit de propriété est acquis à la date d’encaissement des sommes d’argent investies, qui coïncide avec l’inscription sur le registre des associés de la SCPI. La prise d’effet de la jouissance des parts intervient toujours après la souscription. Pourquoi le dividende d’une SCPI n’est-il pas versé immédiatement ? Le différé de jouissance des parts de SCPI correspond au laps de temps nécessaire à la société de gestion d’une SCPI pour investir la collecte d’épargne dans des immeubles. En attendant d’acquérir des bâtiments, les fonds non investis sont déposés sur des placements de trésorerie qui rapportent moins que les revenus locatifs. 8 Pour éviter de léser les anciens associés dont le rendement serait, sans ce report, dilué par l’arrivée de nouveaux souscripteurs, ces derniers doivent attendre quelques mois pour toucher leurs premiers revenus. Une façon de ne pas déshabiller Pierre pour habiller Paul. Pourquoi investir dans une SCPI de rendement ? L’achat de parts de SCPI peut répondre à une large palette de besoins. La SCPI peut servir : - à se constituer un complément de revenus durant la vie active et/ou pour la retraite, - à se constituer un patrimoine en vue de le transmettre à ses enfants et/ou petits-enfants à l’occasion d’une donation ou lors de la succession, - à diversifier un patrimoine dans le secteur de l’immobilier essentiellement tertiaire, en France et/ou en Europe, - d’alternative aux propriétaires bailleurs qui en ont assez des rapports directs avec les locataires. Les performances des SCPI de rendement Les SCPI de rendement ont deux moteurs de performances : les revenus locatifs et plus-values (issues de la revente des immeubles) perçus ainsi que la revalorisation des parts. En 2024, les SCPI ont rapporté 4,72% en moyenne avant impôts et prélèvements sociaux (source Aspim-IEIF), un rendement exprimé en taux de distribution, indicateur de performance utilisé par les sociétés de gestion depuis début 2022. Le prix des parts a diminué de 4,50% en 2024 (source Aspim-IEIF), dans un contexte de baisse des valeurs des immeubles acquis anciennement, en particulier les grands immeubles de bureaux. Durant les périodes de crises, les SCPI ont continué de distribuer des dividendes à leurs associés. Les plus-values sont soit conservées par la SCPI en vue d’être réinvesties, soit redistribuées aux associés. 9 Placement en SCPI, avantages et inconvénients Chapitre 2 10 Avantages de la SCPI Un placement accessible LaSCPInenécessitepasdemobiliserautantd’argentqu’unachatimmobilierclassique. Il est possible d’effectuer un investissement minimum dès quelques centaines d’euros. Un potentiel de rentabilité attractif Les SCPI ont procuré à leurs associés une rentabilité comprise entre 2,72% et 10,62% sur la base des taux de distribution 2024, la moyenne s’étant située à 4,72%. L’indexation des loyers sur l’inflation procure une protection de ce niveau de revenus dans la durée. En plus des revenus et plus-values distribués aux associés, ces derniers peuvent prétendre à une valorisation du patrimoine des SCPI dans la durée, et donc du prix des parts, à condition d’investir sur un horizon de placement long. Le taux de distribution et la hausse du prix des parts ne sont pas garantis. Une gestion déléguée L’organisation de la gestion locative d’une SCPI incombe à sa société de gestion. C’est donc cette dernière qui se préoccupe du recouvrement des loyers, de limiter la vacance (inoccupation) entre deux locataires, d’engager et de suivre les travaux des immeubles nécessitant une rénovation. L’associé n’a donc pas à se soucier au quotidien des loyers impayés ni des fuites d’eau avec l’appartement voisin. Il n’a qu’à attendre la perception de revenus, le plus souvent trimestriels. Une diversification par nature La SCPI permet aux Français(es) de diversifier leur épargne, pour plusieurs raisons. L’associé d’une SCPI de rendement n’investit pas uniquement dans l’immobilier d’habitation comme on le pratique en direct, mais principalement dans l’immobilier tertiaire : bureaux, locaux commerciaux (boutiques de pied d’immeubles, centres commerciaux, magasins en centre-ville ou en périphérie), entrepôts, immobilier de santé, etc. Des biens que ces associés n’auraient pas pu acquérir autrement, ou très difficilement. Une SCPI peut être monomarché (ne cibler que l’immobilier commercial ou de santé, par exemple) ou être diversifiée sur plusieurs segments. On parle, dans ce dernier cas, de SCPI classique diversifiée. 11 Contrairement à un propriétaire bailleur privé, une SCPI peut diversifier son patrimoine sur plusieurs dizaines, voire plusieurs centaines d’immeubles et autant de locataires distincts. La société de gestion peut aussi répartir les risques sur le plan géographique entre les différentes régions françaises (Paris, région parisienne, métropoles régionales) et/ou différents pays. Le nombre et la diversité des immeubles d’une SCPI offrent au souscripteur une mutualisation du risque, celui-ci étant dilué entre différents baux et secteurs d’activité et/ou géographiques. Un investissement plus souple que l’immobilier en direct Outre un ticket d’entrée plus faible, la SCPI offre une souplesse au souscripteur à plusieurs égards : - il est possible de ne revendre qu’une partie de ses parts, chose impossible avec un appartement, - la souscription peut s’effectuer de nombreuses manières : en cash ou à crédit, en démembrement de propriété, mais aussi via un contrat d’assurance vie ou un contrat retraite de type plan d’épargne retraite (PER).
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